文章来源：城市创新产业研究院 发布时间：2026-07-16 09:53:32
仲量联行发布《2026 年上半年北京房地产市场回顾》报告显示，2026年第二季度，北京办公楼市场延续需求走弱的态势，中关村区域凭借强产业属性展现韧性。投资市场延续分化态势，核心区位与高品质资产持续吸引内资买家关注。零售地产核心商圈面临显著的租金调整压力，餐饮业态持续领跑，3C数码品牌强势入局，为市场注入崭新活力。工业物流市场中，成本驱动型搬迁主导市场需求，平谷的去化量领跑全市。
2026 年第二季度北京甲级办公楼市场新增供应归零，全市空置率环比微降 0.2 个百分点至 14.7%，市场租赁需求整体动力不足。租户偏好集中于 300-500 平方米精装现房、拎包入驻小户型空间，大面积租赁成交多集中于 CBD、丽泽、奥林匹克等核心片区，小幅拉动市场净吸纳量。
受第三使馆区、东长安街、东二环老旧楼宇价格竞争影响，二季度全市甲级办公楼平均租金环比下跌 1.9%，租金下行幅度较年初持续收窄，但大面积承租租户仍可与业主协商灵活租金条件。机构预测 2026 全年北京甲级办公楼租金同比将下滑 9.7%。
值得关注的是，中关村凭借人工智能、人形机器人、量化基金等前沿科创产业集聚优势，成为全市唯一持续释放稳定租赁需求的板块。同时 2026 年为北京办公楼供应大年，全年预计约 70 万平方米新增项目入市，下半年新建楼宇已启动预租招商，将分流存量大型到期租户，进一步加大周边存量项目空置压力，新项目预租进度平缓也预示下半年市场空置规模将持续走高。仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮提示，存量楼宇业主需调整经营策略，通过价值升级应对新增供给冲击。
二季度北京不动产投资市场呈现明显分化，整体办公楼交易行情平淡，但核心地段、可改造成熟运营物业持续吸引内资长线资金布局。
本季度市场标杆交易落地：鼎好 DH3 办公楼项目由啟城投资联合友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等险资机构组建基金完成收购，印证保险资金长期看好城市核心更新型办公资产；本土 AI 企业智谱斥资 3.6 亿元收购中关村软件园钻石大厦，将项目作为企业总部，自用型科技买家活跃度持续提升。
零售地产则成为资本配置热门赛道。伴随国内商业不动产公募 REITs 持续扩容，具备稳定现金流、区位成熟的零售资产包、奥特莱斯项目投资价值凸显，已上市奥莱类 REITs 产品优异表现持续提振机构投资信心。仲量联行华北区投资资本市场负责人徐茜茜表示，当下资本投资逻辑向确定性收益倾斜，稀缺甲级办公资产、成熟优质零售物业仍是机构配置核心标的。
2026 年二季度北京城区优质零售地产无新增供应，空置率 6.7%，平均租金环比下降 2.1%，各大核心商圈均迎来租金调整周期，商场普遍启动业态重塑与定价优化。
消费端数据显示，今年 1-5 月北京社会消费品零售总额同比回落 2.5%，但餐饮业态保持正向增长，上半年新开商铺面积中餐饮占比达 38%，是支撑商场客流与租赁需求的核心支柱。与此同时，3C、创新科技品牌加速扩张，逐步取代传统零售主力店抢占购物中心首层核心区位，拓竹科技 3D 打印全国首店落地国贸商城北区，成为新业态入局典型案例。
仲量联行华北区研究部资深董事纪明分析，消费市场修复节奏放缓，但主打科技、文化属性、高体验感的 “情价比” 业态正在打开新增长空间，成为零售市场发展新动能。
二季度北京非保税高标仓无新增供应，存量持续去化推动空置率环比下降 2.6 个百分点至 31.6%，但空置绝对规模仍处于历史高位。市场以成本导向型搬迁需求为主，大量企业从高租金核心仓储区向租金更低、硬件标准完善的平谷片区转移，平谷去化量领跑全市。
当前物流业主普遍采用 “以价换量” 策略，二季度全市高标仓租金环比下滑 5.9%，跌幅与一季度持平，租金下行通道尚未扭转。不少中小租户借市场窗口期搬迁升级至高标仓，规避老旧仓库消防、ESG 合规风险，3000 平方米以下小型升级租赁需求形成稳定长尾增量。
中长期维度，智能穿戴、高效家电产业带动电商及第三方物流仓储需求扩容，头部物流企业加速整合、优先布局高标准智能仓储；高端制造业增量需求有望持续释放。机构预判，北京工业物流市场将缓慢渐进修复，2028 年前后供需格局改善，市场基本面迎来实质性企稳回升。
仲量联行华北区董事总经理张冀苏总结 2026 上半年整体市场格局：“当前北京办公楼市场并非简单周期性下行，而是系统性重构。在市场重新定价的新常态下，业主与租户均需跳出单一价格博弈思维，转向长期价值提升、综合成本优化的全新合作模式。” 整体来看，数字经济、高端制造等新兴产业将持续重塑北京商业地产需求结构，资产价值分化将成为长期主线，产业适配、区位稀缺、硬件优质的物业将持续具备抗周期优势。
